El Senado le dio media sanción al proyecto impulsado por el Gobierno de Javier Milei que busca agilizar la restitución de inmuebles urbanos y rurales. Desde la obligatoriedad de juicios sumarísimos hasta las garantías ante la falta de pago y el freno a las ocupaciones ilegales: todos los puntos clave de la norma que pasa a Diputados.

El mercado inmobiliario argentino se encuentra a las puertas de una reforma profunda en las reglas de juego entre propietarios e inquilinos. Con la aprobación en la Cámara de Senadores del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, el oficialismo logró dar el primer paso para modificar de raíz el sistema de desalojos, acortando plazos procesales que históricamente podian demorar años en los tribunales.

La iniciativa, que ahora deberá ser debatida y votada en la Cámara de Diputados para convertirse en ley, introduce herramientas procesales de aceleración, define pautas estrictas ante el cobro de alquileres y establece sanciones severas para quienes intenten sacar ventaja mediante maniobras fraudulentas.

Desalojos sumarísimos y notificaciones más ágiles: el fin de los procesos eternos

El eje central de la reforma radica en la velocidad del trámite judicial. De convertirse en ley, toda acción de desalojo deberá tramitarse obligatoriamente mediante el procedimiento sumarísimo, el formato más breve que contempla la legislación actual.

A su vez, el proyecto amplía la legitimación para demandar: no solo el titular registral o propietario podrá iniciar la acción, sino cualquier persona que acredite un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación de la propiedad.

Para evitar las dilaciones que habitualmente frenan la notificación de la demanda, la norma introduce cambios sustanciales:

• Validez de notificaciones digitales: La demanda podrá notificarse en el domicilio especial fijado en el contrato, incluso si se trata de un domicilio electrónico.
• Identificación en el lugar: Si no existe un domicilio constituido, la notificación se realizará en el inmueble objeto de la demanda. El notificador estará facultado para registrar la propiedad mediante fotografías, pedir la identificación de las personas presentes y solicitar el auxilio de la fuerza pública si fuera necesario.
• Efecto sobre todos los ocupantes: La sentencia judicial recaerá sobre la totalidad de los habitante del inmueble, hayan sido o no individualizados formalmente al inicio del litigio.

Falta de pago: el plazo de 10 días para regularizar la deuda

En el caso específico de los alquileres destinados a vivienda, la ley fija un paso previo y obligatorio antes de habilitar la vía judicial por mora. El propietario estará obligado a intimar de manera fehaciente al inquilino, otorgándole un plazo no inferior a 10 días corridos desde la recepción de la notificación para cancelar la deuda pendiente e indicando el lugar físico o virtual de pago.

Si transcurren los 10 días sin que el locatario regularice el pago, el dueño quedará habilitado de forma inmediata para presentar la demanda por juicio sumarísimo. La notificación mantendrá plena validez legal incluso si el inquilino se niega a recibirla o si el trámite se interrumpe por razones atribuibles al demandado.

Consignación de llaves: la garantía para el inquilino que quiere entregar el inmueble

Uno de los puntos del proyecto que busca equilibrios en la relación contractual protege al inquilino al momento de finalizar el vínculo. La propuesta establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves de la propiedad ni condicionar su devolución, sin perjuicio de que mantenga el derecho a reclamar judicialmente las deudas o daños pendientes.

En caso de que el dueño rechace la entrega del inmueble, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial de llaves. Si concreta este trámite dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación fehaciente del rechazo, cesará el devengamiento de alquileres y expensas a partir de la fecha en que intentó devolver la propiedad.

Intrusión e inicio de desocupación inmediata

Para las situaciones de intrusión o de ocupaciones precarias, el texto legal habilita a los jueces a ordenar la entrega inmediata de la propiedad antes de llegar a la sentencia firme. Para que el magistrado ejecute la medida, el demandante deberá fundamentar la verosimilitud de su derecho sobre el inmueble y presentar una caución juratoria —o fianza, si el tribunal lo exige— para responder por eventuales daños y perjuicios.

Durante la fase de ejecución o lanzamiento, el oficial de justicia contará con facultades ampliadas: podrá ordenar allanamientos, requerir el uso de la fuerza pública y nombrar un depositario para los bienes muebles que permanezcan dentro de la vivienda.

Protección a sectores vulnerables y multas por uso abusivo de la norma

Para contener situaciones complejas durante el desalojo, la iniciativa incorpora la intervención del Ministerio Público Tutelar en aquellos casos donde habiten menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo. Frente a este panorama, el juez estará facultado para otorgar un plazo de hasta 10 días destinado a coordinar una alternativa habitacional de emergencia con los organismos del Estado.

Por último, el proyecto busca disuadir maniobras de mala fe por parte de los locadores. Si se comprueba que el demandante ocultó o falseó información deliberadamente para lograr la desocupación acelerada de un inmueble, el juez le aplicará una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler, suma que será transferida directamente a la contraparte afectada en concepto de reparación.