Este jueves se debatirá en el Senado la media sanción de uno de los proyectos más relevantes que tratará el Congreso de la Nación en el año. La propuesta del Poder Ejecutivo busca realizar una amplia reforma sobre distintos aspectos vinculados con el derecho de propiedad.
Si bien el bloque libertario en el Senado aceptó retirar el artículo de modificación del régimen de tierras rurales, todavía se mantienen la Ley de Expropiaciones, los procesos de desalojo, la regularización dominial, la Ley de Manejo del Fuego y el funcionamiento de los registros inmobiliarios.
Qué dice el capítulo sobre Expropiaciones
El primer cambio recae sobre la declaración de utilidad pública. La legislación actual permite expropiar los bienes convenientes o necesarios para satisfacer esa finalidad. El nuevo texto conserva esa facultad, pero dispone que la utilidad pública deberá interpretarse restrictivamente, identificar de manera específica el objetivo perseguido y superar un examen de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.
De esta manera, el Congreso o la autoridad competente no solo deberán individualizar el bien y su destino, sino justificar que la expropiación constituye una medida adecuada y proporcionada para alcanzar el interés público involucrado.
La reforma más significativa aparece en la composición de la indemnización. El proyecto establece que deberá tomarse el valor objetivo del bien, considerando su valor de mercado cuando resulte determinado o determinable. Además, incorpora expresamente el lucro cesante, actualmente excluido por la ley.
Para que proceda, la pérdida de ganancias deberá ser consecuencia directa e inmediata de la expropiación, encontrarse acreditada mediante prueba objetiva, concreta y suficiente y no duplicar conceptos ya incluidos dentro del valor del bien.
Como regla, el lucro cesante no podrá superar el 30 % del daño emergente. Sin embargo, el límite podrá ser superado cuando el expropiado demuestre fehacientemente que sufrió una afectación mayor. Por lo tanto, no se trata de un tope absoluto, sino de una pauta general sujeta a prueba en contrario.
El momento de la valuación también se modifica. El precio deberá determinarse en la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto administrativo o legislativo, medida o anuncio público fehaciente relacionado con la expropiación.
La iniciativa también redefine la expropiación irregular. Para que una limitación estatal sea equiparada a una expropiación, deberá privar al titular del uso, goce o disposición del bien de manera sustancial y no meramente transitoria.
Procesos de desalojo
El segundo capítulo modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para acelerar los procesos de desalojo. Las acciones sobre inmuebles urbanos y rurales pasarán a tramitar por la vía del juicio sumarísimo, caracterizada por plazos más breves y una mayor concentración de las etapas procesales.
La legitimación activa también se amplía. Podrá iniciar la demanda todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado. La fórmula resulta más extensa que la regulación vigente y no exige expresamente que el actor sea el propietario, locador o titular directo del derecho a la restitución.
Sin embargo, la referencia a una “medida, acto u omisión” resulta poco habitual para un proceso de desalojo y parece reproducir categorías más propias de una acción de amparo. Su alcance deberá ser delimitado por los tribunales para evitar que la acción sea promovida por quien no tenga un derecho concreto a recuperar el inmueble.
Cuando en el inmueble existan niños, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá intervenir a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar antes del lanzamiento.
El juez podrá conceder un plazo máximo de diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria. La medida no suspende la continuidad del proceso, pero introduce una instancia previa obligatoria antes de ejecutar el desalojo.
El reconocimiento judicial del inmueble deberá realizarse dentro de las 72 horas cuando la demanda se funde en el cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto.
La redacción presenta, sin embargo, una ambigüedad: dispone que la desocupación se realizará conforme al “procedimiento y plazo previsto por las partes”. No queda claro si remite a las condiciones pactadas en el contrato o si se trata de una referencia defectuosa al procedimiento establecido por el propio Código.
Regularización dominial: un plazo móvil de diez años
El texto modifica además el régimen de regularización dominial previsto en la Ley 24.374, conocida como Ley Pierri. La regulación actual permite acceder al beneficio a quienes acrediten una posesión pública, pacífica y continua durante tres años anteriores al 1ero. de enero de 2009, con causa lícita y respecto de una vivienda única y permanente.
El dictamen reemplaza ese corte temporal por un requisito móvil. Podrán solicitar la regularización quienes acrediten una posesión pacífica, ostensible y continua durante los diez años anteriores a la presentación.
La reforma elimina así una fecha histórica fija y convierte el régimen en un mecanismo permanentemente accesible, aunque eleva de tres a diez años el período posesorio exigido.
Podrán incorporarse inmuebles edificados urbanos y aquellos que las autoridades locales definan como tales. También quedan comprendidos los agricultores familiares respecto del inmueble rural en el que residan y desarrollen su producción.
Manejo del fuego: reducción del alcance de las restricciones posteriores a los incendios
El proyecto también sustituye el artículo 22 bis de la Ley 26.815 de Manejo del Fuego. El régimen aprobado en 2020 impide durante extensos períodos modificar el uso de determinados inmuebles afectados por incendios y contempla restricciones sobre bosques nativos e implantados, áreas protegidas, humedales y otras superficies. Además, el artículo 22 ter permite ampliar la prohibición conforme al ordenamiento territorial de cada jurisdicción.
El nuevo texto concentra la prohibición en los bosques nativos y en los bosques no productivos comprendidos por la Ley de Defensa de la Riqueza Forestal.
En esas superficies no podrá alterarse el uso y destino anterior al incendio, de acuerdo con las categorías asignadas por el ordenamiento territorial de bosques nativos de cada jurisdicción.
La iniciativa elimina el plazo uniforme de sesenta años y deja fuera de la prohibición específica a distintas superficies que actualmente se encuentran alcanzadas como categorías autónomas.
También deroga el artículo 22 quáter, que regula restricciones aplicables a zonas agropecuarias y otros ecosistemas durante treinta años. En cambio, mantiene el artículo 22 ter, referido a la posibilidad de extender la prohibición mediante los ordenamientos territoriales locales.
Como contrapartida, el proyecto incorpora obligaciones para que la Nación, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fortalezcan los mecanismos de prevención, vigilancia, alerta temprana e investigación de incendios intencionales. También deberán promover programas de restauración y recomposición ambiental.
Registros inmobiliarios: digitalización e interoperabilidad federal
El último bloque sustantivo modifica la Ley 17.801, que regula los Registros de la Propiedad Inmueble de las distintas jurisdicciones.
La iniciativa reconoce expresamente la presentación de documentos digitales y exige que tanto la solicitud como el instrumento registrable estén suscriptos con firma digital. Algunas jurisdicciones ya admiten presentaciones electrónicas, pero el proyecto incorpora la posibilidad dentro del régimen nacional.
También establece un plazo máximo de treinta días para la calificación registral, permite matricular bienes del dominio público estatal y admite la utilización de folios y asientos digitales, siempre que se aseguren la inalterabilidad, permanencia, integridad, autenticidad y trazabilidad de la información.
Las inhibiciones deberán identificar a las personas humanas mediante su nombre completo y documento, y a las personas jurídicas mediante su denominación, tipo social y CUIT. La falta de esos datos provocará el rechazo del documento, salvo que una resolución judicial acredite que no fue posible obtenerlos.
El proyecto reorganiza además el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble y le atribuye funciones de coordinación, modernización y elaboración de pautas comunes para la circulación de documentos digitales.
Bajo su órbita se prevé crear una Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones, destinada a informar las medidas registradas en todo el país, y una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para solicitar, pagar y recibir informes y certificados de cualquier jurisdicción.
El capítulo registral comenzaría a regir 180 días después de la publicación de la ley. El resto de las disposiciones entraría en vigencia al día siguiente de su publicación.
El dictamen no contiene reglas transitorias específicas para las expropiaciones, desalojos u operaciones inmobiliarias que ya se encuentren en trámite. La aplicación temporal de las nuevas disposiciones podría, por ello, convertirse en otro de los puntos que deberán resolver los tribunales.
